El Banco de España comprueba que la regulación de los costes de la residencia de alquiler es «eficaz» en un corto plazo al progresar la accesibilidad y la sobrecarga del costo, aunque advierte de que presenta «efectos desfavorables potencialmente significativos» a medio y a largo plazo, como un incremento del coste en segmentos no regulados. Además de esto, la oferta reacciona con una minoración de los gastos de mantenimiento, alterando la composición de la residencia ofertada y provoca una segmentación del mercado, al concentrarse las medidas en ciertos colectivos o bien zonas de una urbe.

De esta manera se desprende de un documento publicado por el organismo, elaborado por David López-Rodríguez y María de los Planos, en el que examina los primordiales instrumentos de intervención pública en el mercado del alquiler de residencia residencial a la luz de la experiencia internacional, relativa a las primordiales economías avanzadas.

El organismo comprueba que la regulación de los costes de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos perjudicados por la medida, aunque el cambio de incentivos creado por la regulación produce reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con «posibles pérdidas de bienestar social en el medio y a largo plazo».

Concretamente, explica que los controles sobre los costes del alquiler de residencia presentan el atrayente de dirigirse de manera inmediata y directa a los inconvenientes de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de determinados colectivos. Sin embargo, la patentiza muestra la posible aparición de «efectos desfavorables potencialmente significativos», en especial cuando esta clase de medidas se sostienen a lo largo de periodos prolongados.

De esta manera, apunta que la oferta de alquiler acostumbra a reaccionar al control de los costes reduciendo las residencias libres en el mercado, reduciendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o bien alterando la composición de la residencia ofertada para evitar la regulación. Además de esto, esta política puede crear segmentación en el mercado de la residencia, al concentrara las medidas de control de rentas en ciertos colectivos o bien zonas de una urbe.

«Este género de dualidad en el mercado del alquiler puede causar una segmentación de la población conforme sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un alquiler inferior al coste del mercado o bien acrecentar el coste del alquiler en segmentos no regulados del mercado», informa.

«Subidas abusivas»
El Gobierno de alianza formado entre el Partido Socialista y Unidas Podemos se compromete en su pacto programático a frenar las «subidas desmesuradas del alquiler» y, para esto, en las zonas más tensionadas, se habilitará a las comunidades autónomas y a los municipios a fin de que, desde el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Costos del Alquiler de Residencia que está desarrollando el Ministerio de Promuevo, puedan poner «techo» a las subidas a través de un índice de costes conforme a una metodología «objetiva y sujeto a revisión periódica».

Hoy día en España el alquiler se fija de manera libre entre el dueño y el inquilino. No obstante, a lo largo de un periodo de 5 años (o bien 7 años si el dueño es una persona jurídica), el alquiler no puede aumentarse anualmente sobre la alteración del índice general de costes.

Conforme el organismo, los «inconvenientes» asociados a los controles de costes explican el retroceso en la aplicación de esta política, que fue extensamente utilizada en las economías avanzadas a lo largo de una buena parte del siglo veinte, hasta finales de la década de los setenta.

Sin embargo, en los últimos tiempos ciertas grandes urbes europeas han intentado aplicar de nuevo controles de rentas en ciertos segmentos del mercado del alquiler, mas la patentiza reciente muestra que estas regulaciones, normalmente, han sido eficaces para moderar en un corto plazo el coste en el segmento regulado, mas pueden ocasionar incrementos de los costes del alquiler de residencia en los segmentos no regulados del mercado.

El ejemplo de Alemania
A medio plazo, la aplicación de esta clase de intervención pone de relieve, conforme el Banco de España, «ciertas contrariedades relativas tanto a su implementación eficaz como a la reacción de la oferta en el mercado del alquiler». Al final supone una «restricción de esta clase de intervención en el momento de solucionar de forma perdurable los inconvenientes planteados en el mercado del alquiler de residencia», explica.

Como casos específicos internacionales, cita el de Alemania, en donde pese al mecanismo desarrollado para limitar el levanta de costes, los inconvenientes de acceso a residencia de alquiler «persisten en ciertas urbes más activas de Alemania. Contrasta Berlín, que ha congelado las rentas a lo largo de 5 años y ha embrutecido controles y sanciones.

Otro ejemplo es el de San Francisco (Estados Unidos), cuyo control a los costes redujo el desplazamiento de los hogares de menor renta en un corto plazo, mas a medio y a largo plazo se ha producido «una reducción de la oferta de alquiler para los hogares de renta más baja» y un «incremento de la construcción de residencias dirigidas a familias con mayor poder adquisitivo». Por su lado, los controles en Francia asimismo llevan aparejados sanciones si hay incumplimiento por la parte de los dueños.

Fuente: ABC.es

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